Ціни на нерухомість у Львові та околицях за останній рік стрімко зросли. Зважаючи на війну, велику кількість українців, які вимушеному покинули свої рідні оселі і знайшли прихисток на Львівщині, економічну ситуацію, потенційні покупці шукають для себе найвигідніші пропозиції на ринку нерухомості. Гарною альтернативою на перший погляд видається купівля житла в приміській зоні, зокрема в Сокільниках. Зокрема, будівельна компанія «Галжитлобуд» по радіо та з білбордів заохочує до купівлі такої нерухомості як «апартаменти» в апарт-комплексі «APART HALL» на вулиці Трускавецькій та ЖК «Спортивна» в Сокільниках, також апартаменти продають в ЖК «San Marco» тощо . Але не все так гарно з новобудовами в Сокільниках, як нам рекламують тутешні забудовники.
Голова ГО ”Зручна Громада” Уляна Солонюк аналізує суттєві відмінності між покупкою квартири (житлового приміщення) та апартаментів (нежитлового приміщення). Що ж таке ці «апартаменти», які нам з вами намагаються продати забудовники? І чому купуючи цей вид нерухомості ви купуєте не квартиру, в якій можете зареєструватись на постійне місце проживання? Перш за все, варто розуміти, що красива назва «апартаменти» зовсім не означає «квартиру класу люкс» як може здаватись на перший погляд, а більш близька до визначення «готельний номер», оскільки це нежитлове приміщення з усіма неприємними «сюрпризами» для майбутнього власника.
Про які «підводні камені» повинен знати потенційний покупець апартаментів?
Перш за все, варто розпочати з того, що в чинному законодавстві України немає чіткого визначення поняття «апартаменти». Термін «апартамент» у значенні приміщення, призначеного для тимчасового проживання, встановлено у ДСТУ 4527:2006 «Послуги туристичні. Засоби розміщення. Терміни та визначення». Так, пунктом 7.2 розділу 7 «Типи номерів» ДСТУ 4527:2006 встановлено, що апартамент – «номер з двох і більше житлових кімнат, кухонної ніші, одного повного та одного додаткового санвузлів для гостей: розрахований на проживання однієї-двох осіб». Згідно ДБН В.2.2-24:2009 «Будинки і споруди. Проектування висотних житлових і громадських будинків» (втратив чинність 01.01.2020р.), апартаментами є квартири для тимчасового проживання людей із високим рівнем сервісу. Водночас, відповідно до ч. 1 ст. 382 Цивільного кодексу України, квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Як бачимо визначення «апартаментів» як об’єкту нерухомості, яке містилося в ДБН В.2.2-24:2009, не відповідає вимогам ЦК України в частині цільового призначення «квартири» як об’єкту нерухомості. Дана позиція узгоджується з постановою Окружного адміністративного суду міста Києва № 826/5637/17 від 04 серпня 2017 року. Також про апартаменти згадується у ДБН В.2.2-20:2008 «Будинки і споруди. Готелі», а саме у п.6.2.5 зазначається, що номери підвищеної комфортності (апартаменти, президентські, люкс, дуплекс) слід проектувати в складі двох і більше житлових кімнат, а також не менше двох санітарних вузлів. Саме тому апартаменти це скоріше щось схоже на номер у готелі, а не на житло для постійного проживання.
Основні відмінності між квартирою та апартаментами:
| КВАРТИРА | АПАРТАМЕНТИ |
| Житлове приміщення (житлова нерухомість) | Нежитлове приміщення(комерційна нерухомість) |
| Дозволене постійне проживання, здача в оренду | Дозволене лише тимчасове проживання, здача в оренду |
| Можливість реєстрації постійного місця проживання | Заборонено реєструвати постійне місце проживання(у виняткових випадках, можлива тимчасова реєстрація до 5 років, якщо будівля має статус «готелю») |
| Чітка вертикаль мокрих зон (санвузол, кухня) | Вільне планування |
| Оплата комунальних послуг за стандартними тарифами для населення (напр., газ – 7,99 грн) | Оплата комунальних послуг за тарифами для комерційної нерухомості (напр., газ – 43,77 грн) |
| Можливість створення власного ОСББ | Заборонено створювати ОСББ та самостійно обирати управляючу компанію |
| Високі вимоги до будівництва житлової нерухомості – забудовник повинен виконати всі нормативи будівництва щодо технічного облаштування квартири (обов’язок встановити лічильники, утеплити стіни, передбачити балкон, зробити звукоізоляцію тощо) | Значно нижчі вимоги до будівництва нежитлової нерухомості, так званих багатофункціональних комплексів– немає жорстких вимог щодо санітарних норм, рівня шумо- і теплоізоляції, утеплення стін. Можуть бути відсутні лічильники газу, електрики, води |
| Власник квартири загальною площею до 60 кв.м звільняється від сплати податку на нерухомість | Власник апартаментів сплачує податок на нерухомість від загальної площі без податкової пільги (за кожен кв.м. площі) |
| Звільнення від оподаткування при продажі квартири, якщо таке майно перебуває у власності понад 3 роки | При продажі апартаментів обов’язково сплачуємо 5% ПДФО + 1,5% військовий збір |
| Право на отримання субсидії за місцем проживання | – |
| Право на інші пільги, виплати та матеріальну допомогу за місцем проживання | – |
| Право першочергового зарахування до школи та садка за місцем проживання | – |
| Право голосувати на виборах за місцем проживання | – |
| Дорожча вартість | Дешевша вартість 15-20% |
| Не можна виселити, якщо це єдине житло | Можна виселити за борги |
Оскільки апартаменти призначені лише для тимчасового проживання, їх в жодному разі не можна ототожнювати з квартирами – помешканнями для постійного проживання.
Особливості апартаментів:
- Нежитловий фонд (нежитлове приміщення).
Апартаменти – це нежитлове приміщення, тобто нерухомість, яка юридично не передбачає можливості постійного проживання людей, а розрахована на використання з метою отримання комерційного прибутку.
При будівництві житлового фонду вимоги до забудовника передбачають забезпечення мешканців певною інфраструктурою поруч із комплексом, а до будівництва нежитлового фонду таких вимог немає. Наявність шкіл, дитсадків, поліклінік, закладів громадського харчування, інших культурних та соціальних об’єктів необов’язкова.
- Заборона реєстрації місця проживання в апартаментах.
В таких об’єктах нерухомості не можна здійснити реєстрацію місця проживання, в той час як статус житлової нерухомості передбачає оформлення постійної або тимчасової реєстрації місця проживання фізичних осіб. Єдиний виняток з правила, якщо будівля, в якій розташовані апартаменти має статус готелю, тоді в таких апартаментах можна оформити тимчасове проживання строком до 5 років.
- Оплата комунальних послуг згідно тарифу на комерційну нерухомість.
Власник апартаментів сплачує комунальні послуги за комерційним тарифом, зокрема, за природній газ – 43,77 грн/м.куб, тоді як тариф на природній газ для населення становить 7,99 грн/м.куб. Мешканці апартаментів не мають можливості укладати прямі договори з постачальниками комунальних послуг. Ви сплачуєте за комунальні послуги управляючій компанії обраній забудовником. Це часто впливає на збільшення вартості комунальних послуг. У мешканців апартаментів також відсутнє право на створення власного ОСББ та самостійний вибір управляючої компанії.
- Відсутність податкової пільги та вища ставка податку на апартаменти.
Ставка податку на нежитлову нерухомість, апартаменти, істотно вища від ставки передбаченої для житлової нерухомості.
До нежитлової нерухомості не застосовується податкова пільга, яка зменшує базу оподаткування на 60 кв.м, що застосовується для квартир. Так, власник квартири загальною площею у 60 кв.м звільняється від сплати податку, тоді як власник апартаментів такої ж площі сплачує встановлену місцевою радою ставку податку на нежитлову нерухомість за кожен 1 кв.м.
- Обов’язок сплати податку при продажі апартаментів.
Власник апартаментів зобов’язаний сплатити податок від операцій з продажу нерухомості, а саме:
– податок з доходів фізичних осіб (ПДФО) – 5%;
– військовий збір – 1,5%;
Розрахунок податку при продажу нерухомості визначається від суми доходу, отриманого від продажу такої нерухомості. Власники ж квартир звільняються від оподаткування при продажу нерухомості, якщо таке майно перебуває у їхній власності понад 3 роки.
- Нижчі державні будівельні норми для апартаментів, ніж для квартир.
Для будівництва багатофункціональних комплексів, до яких входять апартаменти передбачено відмінні будівельні норми і правила (ДБН), ніж для будівництва багатоквартирних житлових будинків з квартирами. Це стосується, наприклад, звукоізоляції, утеплення будинків, балконів, лічильників, панорамного скління тощо. При роботі з апартаментами архітекторам багато в чому дається послаблення. Наприклад, у апартаментах є можливість довільного розміщення мокрих зон без огляду на поверхи нижче – таким чином в розташуванні санвузла або кухні багато в чому розв’язані руки. Важко уявити до яких наслідків в окремих випадках це може призвести, але це вже зовсім інша історія. У багатоквартирному житловому будинку – чітка вертикаль мокрих зон, санвузли над санвузлами, кухні над кухнями поверхів нижче. Водночас, проектувальники апартаментів не зобов’язані дбати про комфорт та здоров’я людей й думати про необхідну інсоляцію та рівень акустичного шуму, під’їзні дороги для швидкої та доступність для маломобільних груп населення. Адже за авторським та проектним задумом апартаменти передбачають тільки тимчасове проживання або нічліг. Для того, щоб вимагати від забудовника дотримання всіх норм передбачених для будівництва житла, у випадку будівництва апартаментів немає юридичних підстав. На практиці не завжди є можливість перевірити, наскільки якісно збудовані апартаменти, адже вимоги до будівництва таких об’єктів значно нижчі, ніж до об’єктів житлової нерухомості. Тому дане питання залишається на розсуд та на сумлінні забудовника.
- Нижча вартість апартаментів в порівнянні до квартир приблизно на 15-20%.
Апартаменти коштують дешевше, ніж квартира приблизно на 15-20%. Одна з причин – нижчі вимоги до будівництва. Відповідно, апартаменти будуються швидше, будівлю легше ввести в експлуатацію, вони потребують менше погоджень і дозволів, і як наслідок коштують дешевше на етапі забудови.
- Судові спори.
Якщо з якихось причин (борги по кредитах або по оплаті ЖКП) суд накладає арешт на житлову нерухомість, і вона виявляється єдиним житлом відповідача, то виселити з квартири його не можуть. Інша справа з апартаментами, які не вважаються житловою нерухомістю. Якщо накладено стягнення боргу за допомогою реалізації нерухомості, то суд має право виселити вас і виставити апартаменти на торги, оскільки юридично апартаменти це нежитловий фонд.
- Інші обмеження:
- Мешканці апартаментів позбавлена можливості голосувати на виборах за фактичним місцем проживання;
- мешканці апартаментів не мають першочергового права для зарахування дитини у загальноосвітню школу чи дошкільний навчальний заклад за фактичним місцем проживання;
- мешканці апартаментів позбавлені права на отримання субсидій за фактичним місцем проживання
- мешканці апартаментів позбавлені права на отримання інших пільг, виплат, матеріальних допомог, тощо, які передбачені місцевою радою для зареєстрованих мешканців громади.
Проаналізувавши всі особливості пов’язані з апартаментами, виникає логічне запитання – чому на ринку нерухомості у продажі з’явились апартаменти як альтернатива квартирам?
Відповідь лежить на поверхні: найпоширеніша причина появи апартаментів – земельна ділянка, на якій запланували звести будівлю не передбачає можливості житлового будівництва і частина забудовників всіляко намагається скористатись прогалинами в законодавстві.
Для яких цілей все ж може бути вигідно купити дану нерухомість?!
Оскільки вартість апартаментів нижча від вартості квартири, роботодавці часто купують дану нерухомість для тимчасового проживання своїх працівників, також в апартаментах можна облаштувати офіс для здійснення господарської діяльності (готельного, туристичного, курортного бізнесу) чи здавати їх в оренду. Але слід пам’ятати, комунальні платежі в апартаментах ви зобов’язані сплачувати за комерційними тарифами, податок на комерційну нерухомість значно вищий від житлової, а також відсутня можливість скористатись податковими пільгами.
На підставі вищесказаного, можемо зробити наступний висновок: якщо ви плануєте купити апартаменти для отримання прибутку, пам’ятаючи про усі додаткові оплати, тоді цей варіант варто розглянути. Якщо ж ви плануєте купити апартаменти для постійного проживання або інвестувати вільні кошти в житло на перспективу, тоді купувати апартаменти економічно недоцільно.
Найголовніше про що потрібно пам’ятати кожному, хто задумується над купівлею апартаментів, що це нежитлове приміщення, тобто нерухомість, яка юридично не передбачає можливості постійного проживання людей, а розрахована на використання з метою отримання комерційного прибутку. Відповідно, в таких об’єктах не можна здійснити реєстрацію місця проживання, в той час як статус житлової нерухомості передбачає оформлення постійної або тимчасової реєстрації місця проживання фізичних осіб. Придбавши апартаменти, власник набуває комерційну нерухомість, а не квартиру. Зазвичай забудовники попереджають, що здійснюється продаж апартаментів, а не житлового фонду. Але є й такі спритні підприємці, які намагаються приховати цей факт. Однак у договорі-купівлі продажу завжди буде зазначено, що ви купуєте нежитлове приміщення, яке не належить до житлового фонду. Втім, маємо багато скандальних історій, коли забудовник обіцяв покупцю перевести апартаменти в житловий фонд, але зробити це дуже складно і не варто вірити в такі обіцянки. І пам’ятаймо, що безкоштовний сир лише у мишоловці.
Проекти та забудовники, які продають апартаменти на території с.Сокільники:
- проект Truskavetska Apart Hall від “Галжитлобуд”.
- ЖК San Marco
- проект по вул. Спортивній
- клубний будинок San Marco
